Zdolność kredytowa przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny dla osób prowadzących działalność gospodarczą

Uwarunkowania podatkowe w Polsce powodują, że tzw. samozatrudnienie czyli prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej cały czas zyskuje kolejne grono zwolenników, często będąc atrakcyjną alternatywą w stosunku do umowy o pracę, ale nierzadko również wymogiem ze strony potencjalnego pracodawcy.

Założenia Polskiego Ładu spowodowały, że porównanie opłacalności w stosunku do umów o pracę będzie nieco bardziej skomplikowane, co nie zmienia faktu, że jest i będzie to nadal preferowana forma zarobkowania.

Jedną z podstawowych różnic wobec umowy o prace, która często nie jest brana pod uwagę przy zakładaniu jednoosobowej działalności gospodarczej jest polityka banków z zakresie udzielania kredytów hipotecznych osobom prowadzącym działalność gospodarczą.

W jaki sposób banki określają zdolność kredytowa przy działalności gospodarczej klientom myślącym o zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego? Na początek ustalmy, czym jest sama zdolność kredytowa. To w uproszczeniu zdolność do spłaty całego zobowiązania wobec banku, wraz z jego wszystkimi kosztami, w terminie określonym w umowie kredytowej.

Posiadanie zdolności kredytowej na wnioskowaną kwotę jest jednym z niezbędnych warunków udzielenia kredytu hipotecznego. Zbadaniu zdolności kredytowej służy analiza kredytowa. Analitycy bankowi w inny sposób  podchodzą do analizy kredytowej u osób prowadzących działalność gospodarczą niż ma to miejsce np. przy umowie o pracę.

Pierwszą różnicą jest sam okres uzyskiwania dochodu niezbędny do tego, żeby bank przy szacowaniu zdolności kredytowej uwzględnił dane źródło dochodu.

Podczas ubieganie się o kredyt hipoteczny w przypadku umów o pracę nierzadko wystarczy dla banku 3 lub 6 miesięczny okres otrzymywania dochodu, w przypadku działalności gospodarczej minimalny okres wynosi 12 miesięcy prowadzenia działalności, a w części banków będzie to wymóg udokumentowanego  pełnego roku podatkowego albo nawet 24 miesięcy prowadzenia działalności gospodarczej.

W indywidualnych przypadkach, kiedy mamy do czynienia z płynnym przejściem pomiędzy umowa o pracę, a działalności gospodarczą, z założeniem że będziemy świadczyć usługi dla poprzedniego pracodawcy, bank może zastosować odstępstwo od standardowej procedury. W takiej sytuacji warto spotkać się z ekspertem kredytowym finansowi.pl, który po przeanalizowaniu sytuacji wskaże możliwe rozwiązania.

Kolejnym istotnym elementem, na który należy zwrócić uwagę ubiegając się o kredyt hipoteczny kiedy prowadzimy działalność gospodarczą jest lista wymaganych dokumentów.

O ile w przypadku umów o pracę wystarczy z reguły dostarczyć wypełniony przez kadry pracodawcy odpowiedni formularz bankowy oraz w części banków wyciąg z konta z potwierdzeniem wpływów, o tyle w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej sytuacja jest nieco bardziej skomplikowana.

Standardowo przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny bank będzie wymagał dokumentów rejestrowych firmy, książki przychodów i rozchodów (o ile w takiej formie się rozliczamy) narastająco od początku roku oraz szczegółowego zestawienia za ostatni miesiąc, rozliczenia podatkowego za ostatni rok wraz z potwierdzeniem złożenia w US. Dodatkowo bank może poprosić o zaświadczenia o niezaleganiu z ZUS i US jak również opinii o kredytach firmowych jeżeli takowe posiadamy. W przypadku gdy w ramach prowadzenia działalności dokonujemy amortyzacji środków trwałych, warto przedstawić w banku tabelę amortyzacyjną. Część banków nie uwzględni amortyzacji jako koszty, co wpłynie na poprawienie zdolności kredytowej.

W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej rozliczanej w formie KPiR należy pamiętać, że banki analizując wniosek o kredyt hipoteczny będą zwracały uwagę zarówno na strukturę przychodową oraz źródło zarobkowania klienta (czyli to komu, na ile oraz z jaką częstotliwością wystawiamy faktury) jak również strukturę kosztową.

W sytuacji kiedy klient prowadzi działalność sezonową lub działa w branży postrzeganej jako ryzykowna przez bank (np. branżą turystyczna lub gastronomiczna w okresie trwającej pandemii) bank może odmówić udzielenia kredytu hipotecznego lub przyznać mniejszą kwotę, uznając taki dochód za mało stabilny.

Dodatkowo należy pamiętać, że koszty ponoszone w ramach prowadzenia działalności gospodarczej wpływają na obniżenie zdolności kredytowej. Dlatego w sytuacji gdy planujemy zaciągnięcie kredytu hipotecznego warto zastanowić się na ograniczeniem niektórych wydatków, np. większych jednorazowych zakupów.

Nieco inaczej ma się sprawa z ubieganiem się o kredyt mieszkaniowy w sytuacji gdy rozliczamy się w formie ryczałtu.

Ta forma rozliczenia, w związku z założeniami dotyczącymi Polskiego Ładu z pewnością będzie zyskiwała na popularności w 2022 roku, zwłaszcza w niektórych branżach np. IT.

Kryteria przyznawania kredytu hipotecznego dla klientów rozliczających  ryczałt rządzi się bowiem zupełnie innymi prawami niż ma to miejsce w przypadku klientów rozliczających się w formie KPiR. 

Wynika to z faktu, że w przypadku ryczałtu przedsiębiorcy podatek płacą od przychodu, a koszty nie są dokumentowane. Co oznacza, że określenie faktycznego dochodu kredytobiorcy bywa skomplikowane. Dlatego Analitycy bankowi w celu określenia dochodu przyjmują uznaniowo, że dochód kredytobiorcy stanowi pewien procent od przychodów. Zależy to między innymi od rodzaju prowadzonej działalności i procentowej wysokości odprowadzanego podatku. Różnice pomiędzy procedurami banków bywają znaczne, w niektórych analitycy bankowi przyjmą jako dochód nawet 80% przychodu, w innych będzie to tylko 25%, a w części banków dochód z ryczałtu nie zostanie w ogóle wzięty pod uwagę. 

Jak widać osoby prowadzące działalność gospodarczą chcące nabyć wymarzone mieszkanie muszą zmierzyć się z szeregiem dodatkowych wymogów, a procedury bankowe w tym zakresie bywają bardzo zróżnicowane.

Dlatego tym bardziej pomoc doświadczonego eksperta kredytowego może się okazać nieoceniona. Zapraszamy na spotkanie z doradcami z finansowi.pl, w tym celu wypełnij FORMULARZ KONTAKTOWY lub zadzwoń 666229559

Marcin Janczewski

Doradca finansowy i kredytowy Marcin Janczewski. Jestem pomysłodawcą i założycielem firmy finansowi.pl. Od ponad dziesięciu lat zajmuję się pomaganiem klientom w uzyskaniu najkorzystniejszej oferty kredytów hipotecznych i gotówkowych.

Zdaję sobie sprawę, że priorytety i oczekiwania Klientów są różne, dlatego do każdego z Nich podchodzę indywidualnie. Ze swojej strony oferuję rzetelne i obiektywne podejście, pełen profesjonalizm oraz zaangażowanie.

Podczas pierwszego spotkania zbieram wszystkie niezbędne informacje, które pomogą mi ustalić preferencje i oczekiwania, a także wyliczyć zdolność kredytową. Za moim pośrednictwem Klienci uzyskali finansowanie w bankach na łączną kwotę przekraczającą 250 milionów złotych.