Porady 27 września 2022

Najtańszy kredyt hipoteczny

Dla dużej grupy osób wybudowanie własnego domu lub zakup wymarzonego mieszkania możliwy jest wyłącznie poprzez zaciągnięcie zobowiązania pieniężnego w banku. Od wielu już lat najpopularniejszym rodzajem kredytu na powyższe cele jest kredyt hipoteczny, charakteryzujący się niskim oprocentowaniem oraz możliwością zaciągnięcia go na długi okres czasu (nawet na 35 lat). Zapraszamy do lektury poniższego artykułu przygotowanego przez nasz zespół doradców kredytowych, dzięki czemu poznają Państwo zasady, które pomogą wybrać najtańszy kredyt na sfinansowanie zakupu mieszkania lub budowy domu.


Wszystkie kwestie związane z kredytem hipotecznym, w tym czas oczekiwania na decyzję kredytową, prawo do rezygnacji z podpisanej umowy czy możliwość wcześniejszej spłaty kredytu reguluje ustawa z dnia 23.03.2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, której nadrzędnym celem jest wzmocnienie i ochrona pozycji kredytobiorców przy jednoczesnym zwiększeniu transparentności ofert kredytodawców.

najtańszy kredyt hipoteczny

Najtańszy kredyt – na co zwrócić uwagę podczas porównywania ofert kredytowych

Dla wielu konsumentów dużą trudnością jest wybór najtańszej i najkorzystniejszej oferty. Dlatego warto zgłębić wiedzę na ten temat, aby skutecznie porównywać oferty banków i dowiedzieć się, jak wybrać najtańszy kredyt, na które warunki zwrócić szczególną uwagę oraz jak zidentyfikować wszystkie koszty kredytu.

Jak wybrać najtańszy kredyt hipoteczny?

Aby odpowiedzieć sobie na pytanie, jak zaoszczędzić na kredycie hipotecznym trzeba poznać wszystkie elementy wchodzące w całkowity koszt kredytu hipotecznego.

Spora grupa osób ubiegających się o kredyt błędnie sądzi, że na całkowity koszt kredytu składają się wyłącznie WIBOR, czyli stopa procentowa, po jakiej banki udzielają pożyczek innym bankom oraz marża banku. Niezwykle istotną grupą kosztów są tzw. koszty pozostałe (towarzyszące), których zlekceważenie może być bardzo dotkliwe dla kredytobiorców, i które powodują, że wybór najtańszego kredytu jest trudne.

Co ma wpływ na koszty kredytu?

WIBOR

WIBOR (Warsaw Inter Bank Offer Rate), czyli referencyjna wysokość oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym to wskaźnik, na który ani bank, ani kredytobiorca nie mają żadnego wpływu. Stopa referencyjna ustalana jest przez Radę Polityki Pieniężnej, działającą przy Narodowym Banku Polskim i jest odpowiedzią na zmiany zachodzące w gospodarce.

Marża banku

Marża banku to rzeczywisty zysk banku za udzielone zobowiązanie. Marża przy kredycie hipotecznym zależy wyłącznie od decyzji banku, a na jej wysokość wpływ może mieć kilka istotnych czynników: stosunek zaciągniętego zobowiązania do całkowitej wartości nieruchomości(wkład własny), zakup przez kredytobiorcę dodatkowych produktów bankowych (konto osobiste, karta kredytowa) czy indywidualna sytuacja finansowa kredytobiorcy (pozytywna historia finansowa lub wysoka zdolność kredytowa).

Analizując marżę banku warto podkreślić, że marża nie jest tożsama z prowizją. Marża jest częścią składową każdej raty kredytu, podczas gdy prowizja jest opłatą jednorazową ponoszoną w momencie zawierania umowy o kredyt hipoteczny. Wysokość obu tych opłat zależy wyłącznie od wewnętrznej polityki banku. Aby uatrakcyjnić ofertę stosunkowo często zdarza się, że banki rezygnują z pobierania prowizji.

O ile kredytobiorca nie ma wpływu na wartość stopy referencyjnej o tyle może negocjować wysokość marży poprzez wykazanie wysokiej zdolności kredytowej, przedstawienie pozytywnej historii kredytowej oraz potwierdzenie stabilności zatrudnienia, zakup dodatkowego produktu w postaci konta osobistego, karty kredytowej czy ubezpieczenia kredytu hipotecznego.

Poza stawką WIBOR oraz marżą (lub prowizją banku) warto prześledzić też koszty dodatkowe kredytu hipotecznego. Najczęściej koszty te związane są z wcześniejszą spłatą kredytu, zmianami w harmonogramie spłat czy zakupem produktów dodatkowych (opłaty miesięczne lub roczne kart debetowych i kredytowych), ubezpieczeniami związanymi z kredytem (ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenia ochronne – np. na życie, od utraty pracy, od niezdolności do pracy).

Oprocentowanie stałe czy zmienne?

Podstawowym rodzajem oprocentowania stosowanym przez polskie banki w przypadku kredytów hipotecznych jest oprocentowanie zmienne, czyli takie, które składa się ze zmiennej stopy procentowej (tzw. stawki referencyjnej WIBOR) i stałej marży banku. W praktyce oznacza to, że każdorazowa zmiana stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej wpłynie na wysokość raty kredytu.

Na rynku produktów bankowych są również dostępne kredyty hipoteczne z oprocentowaniem stałym, czyli niezmiennym w trakcie trwania okresu umowy. Warto tu podkreślić, że kredyt z oprocentowaniem stałym zawsze będzie droższy od tego o zmiennym oprocentowaniu, gdyż bank przejmuje na siebie całe ryzyko związane z ewentualnym podwyższeniem stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Co więcej, oprocentowanie stałe oferuje zaledwie kilka banków, co znacząco zawęża obszar poszukiwań korzystnej oferty i praktycznie żaden z banków nie udziela go na cały okres kredytowania (najczęściej wyłącznie do pięciu pierwszych lat).

koszty kredytu - oprocentowanie

Odpowiedź na pytanie, który rodzaj oprocentowania będzie korzystniejszy, jest niezwykle trudna. Wszystko zależy bowiem od tego w jakim tempie i jak będą zmieniać się stawki referencyjne, które zależą w ogromnej mierze od sytuacji gospodarczej. W przypadku, gdy WIBOR będzie spadać lub pozostanie na niezmienionym poziomie, wówczas bardziej opłacalnym dla kredytobiorcy będzie oprocentowanie zmienne kredytu. Jeśli zaś stawki referencyjne będą rosnąć może okazać się, że kredyt ze stałym oprocentowaniem będzie opcją bardziej odpowiednią (wszystko jednak będzie zależeć od wysokości wzrostów i ich tempa).

Raty równe czy malejące?

Rodzaj raty przy spłacie kredytu hipotecznego wpływa nie tylko na całkowity koszt zobowiązania finansowego, ale również na pewną swobodę w dysponowaniu budżetem domowym i wydolność finansową w całym okresie kredytowania.

Rata równa zwana annuitetową charakteryzuje się tym, że na samym początku spłaty kredytu większą część raty stanowią odsetki naliczone od całości kapitału. Oznacza to, że kredytobiorca wolniej spłaca część kapitałową i na początku okresu kredytowania wysokość takiej raty będzie mniejsza niż w przypadku raty malejącej. Proporcjonalnie do spłaty kolejnych rat kredytu hipotecznego rośnie udział części kapitałowej, której regularne spłacanie zmniejsza wysokość odsetek.

Rata malejąca tym różni się od annuitetowej, że część kapitałowa podzielona jest na równe raty podczas całego okresu trwania umowy kredytowej. Wysokość odsetek jest więc zależna od pełnej kwoty kapitału: im niższy kapitał, tym niższe odsetki. W przypadku rat malejących rata zmniejsza się wraz z regulowaniem zobowiązania.

Decyzja o wyborze rodzaju raty powinna być przemyślana i dopasowana do indywidualnej sytuacji finansowo-życiowej kredytobiorcy oraz do jego wieku. Jedna i druga forma rat ma swoje wady i zalety. Malejące raty są w całym okresie trwania umowy kredytowej wypadają korzystniej na tle rat annuitetowych, jednak w początkowym okresie kredytowania będą one wyższe, co bardziej obciąży domowy budżet i bezpośrednio przełoży się na płynność finansową kredytobiorcy. Ten rodzaj rat szczególnie polecany jest osobom, które swój kredyt będą kończyć spłacać na emeryturze, gdzie wpływy do domowego budżetu będą bez wątpienia niższe. 

Jaki okres kredytowania będzie najlepszy i najtańszy?

Podejmując decyzję o zaciągnięciu kredytu hipotecznego, warto dokładnie przemyśleć okres jego spłaty.

Przy tym samym oprocentowaniu, kredyt może nieść ze sobą zupełnie różne koszty zależnie od tego, na jaki okres rozplanujemy jego spłatę. 

Jest tak dlatego, że głównym kosztem kredytu, a więc ceną, którą płacimy za otrzymanie pewnej kwoty pieniędzy wcześniej, niż możemy ją zaoszczędzić, są odsetki, które spłacamy w całym okresie kredytowania. Im dłuższy jest ten okres, tym wolniej spłacamy kapitał, a więc tym dłużej będziemy opłacać odsetki od kwoty tego kapitału. Całkowity koszt kredytu, rozumiany jako wartość odsetek nadpłaconych ponad wartość pożyczonego kapitału, będzie zawsze tym mniejszy, im szybciej spłacimy kredyt. Jest to logiczne ze względu na to, że oprocentowanie, według którego płacimy odsetki, jest właśnie tzw. ceną pieniądza w czasie. A więc im dłuższy czas, tym wyższa cena.

Optymalny okres determinowany jest przez kilka istotnych czynników. Pierwszym w z nich jest zdolność kredytowa. Im niższa zdolność tym korzystniejszy dłuższy okres kredytowania. Jeśli zdolność kredytowa jest wysoka, zatrudnienie pewne i stabilne, a wyższe raty miesięczne nie są zagrożeniem dla budżetu domowego i wydatków stałych wówczas warto zdecydować się na krótszy okres kredytowania. Krótszy okres kredytowania choć wiąże się z wyższą ratą miesięczną pozwala zmniejszyć całkowity koszt kredytu i umożliwia szerszy dostęp do pozostałych produktów bankowych na preferencyjnych warunkach (np. możliwość szybszej spłaty kredytu). Jest on szczególnie dedykowany dla osób z wysokim wkładem własnym chcących jedynie uzupełnić brakujące środki finansowe na zakup mieszkania czy budowę domu.

Dlatego zawsze warto się zastanowić, czy skusić się na niską ratę proponowaną przez bank przy rozłożeniu spłaty kredytu np. na 30 lat, w sytuacji, w której moglibyśmy pozwolić na spłacanie wyższej raty, która umożliwiłaby nam spłacenie kredytu w ciągu 10 lat. W ten sposób bowiem znacznie ograniczymy koszty kredytu.

Jako przykład różnic, które występują między różnymi okresami kredytowania, można przytoczyć następującą sytuację: kredyt na 150.000 PLN przy oprocentowaniu rocznym 8%. Jeśli spłacimy go w 10 lat, rata miesięczna wyniesie 1819,91 PLN, a suma odsetek, które nadpłacimy wyniesie 68.389,20 PLN. Jeśli spłacimy ten kredyt w okresie 30 lat, miesięczna rata spadnie do 1100,65 PLN, ale nadpłacone odsetki wyniosą aż 246.234,00 PLN (!). Jak widać, dodatkowy koszt jest ogromny i z pozoru tańszy kredyt okazuje się w rzeczywistości znacznie droższy.

Warto przy tym podkreślić, że kluczowy przy ustalaniu okresu spłaty kredytu jest wiek kredytobiorcy – im starsza osoba tym trudniej zaciągnąć wieloletnie zobowiązanie finansowe w postaci kredytu hipotecznego.

Jak skutecznie porównać oferty banku, aby zidentyfikować wszystkie koszty kredytu?

Aby prawidłowo porównać ofertę kredytu hipotecznego w kilku bankach i wybrać tą najtańszą należy zawsze weryfikować RRSO, czyli całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym [2]. RRSO to najbardziej rzetelny wskaźnik dotyczący kosztów kredytu, dzięki któremu można zestawić ze sobą różne oferty bankowe bez obawy, że któreś koszty pozostaną ukryte. Dzięki temu będziemy mieli pewność, że oferta banku przedstawia najtańszy kredyt na rynku.

Ustawa o kredycie konsumenckim wskazuje jasno, jak wyliczać rzeczywistą roczną stopę oprocentowania kredytu (RRSO) i w tym celu udostępnia konkretny wzór dla tej analizy. Dla osób, dla których wydaje się on skomplikowany dostępne są gotowe kalkulatory internetowe, które szybko wyliczą wskaźnik RRSO typując najlepszą ofertę bankową indywidualnie dopasowaną do profilu i potrzeb przyszłego kredytobiorcy.

Wiedza na temat części składowych kredytu hipotecznego, różnicy w oprocentowaniu czy rodzaju rat oraz optymalne dopasowanie okresu spłaty zobowiązania pozwalają zrealizować marzenia o budowie domu czy zakupie upragnionego mieszkania bez ryzyka niewypłacalności czy silnych zaburzeń w stabilności domowego budżetu. Warto analizować oferty banków, śledzić sytuację finansową w kraju i każdorazowo negocjować wysokość marży czy zakup innych produktów bankowych na korzystniejszych warunkach. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości lub problemów z kalkulacją oferty można skorzystać z usług eksperta kredytowego. Kredyt hipoteczny najczęściej zaciąga się na kilkanaście długich lat, dlatego tak ważne jest, aby zadbać o bezpieczeństwo i komfort finansowy swój i swojej rodziny.

W jaki sposób obniżyć ratę kredytu hipotecznego?

Decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego jest poważnym zobowiązaniem na wiele lat. Nic dziwnego, że większość osób chce sobie je w jakiś sposób ułatwić i możliwie jak najkorzystniej dla siebie wybrać daną ofertę banku. Znajomość powyżej omawianych pojęć i ogólne rozeznanie w rynku finansowym pomaga świadomie zarządzać swoimi finansami. Czy istnieją uniwersalne sposoby na to, by obniżyć ratę kredytu, tak, żeby był najtańszy? Warto rozważyć pewne działania. Należy to nich:

  • negocjowanie warunków – koszty, które warto negocjować podczas wizyty w banku to marża i prowizja; lepsze warunki kredytu wpływają na ostateczne zaoszczędzenie sporej sumy; skorzystanie z usługi pośrednika da większą gwarancję sukcesu podczas negocjacji,
  • wydłużenie okresu spłaty – pozwala to obniżyć raty kredytu i wpłynąć na mniejsze obciążenie budżetu domowego; warto jednak pamiętać, że mniejsze zobowiązania comiesięczne to wyższe odsetki – a więc i wyższa wartość kredytu,
  • wyższy wkład własny – wniesienie wyższego wkładu własnego pozwala zmniejszyć kapitał kredytu.

Przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego warto skorzystać z usług doradcy kredytowego, który zasugeruje najlepsze dla kredytobiorcy opcje. Przydatną funkcją są również kalkulatory kredytowe, z których skorzystać można za pośrednictwem strony internetowej, gdzie w prosty sposób można dokonać selekcji ofert i skupić się na analizie tych potencjalnie najtańszych.

Ranking kredytów hipotecznych – najlepsze oferty kredytowe pod koniec 2022 roku

Schyłek roku i początek nowego to okres podsumowań. W tym czasie wielu Polaków udaje się także do instytucji finansowych po różnego rodzaju kredyty. Jednym z kredytów cieszących się wciąż nieustającym zainteresowaniem rodaków jest kredyt hipoteczny na dom lub mieszkanie, ponieważ każdy chciałby mieć na własność lokum, które będzie stanowiło bezpieczny azyl dla jego rodziny. Według Money.pl w połowie 2020 roku czynnych umów kredytowych, jeśli chodzi o hipotekę było ponad 2,5 mln. Zgodnie natomiast z raportem BIK w tym samym czasie 1,3% tych kredytobiorców posiadało więcej niż jeden kredyt hipoteczny. Czy zmiany wynikające z pandemii, obecny poziom inflacji i wzrost rat kredytowych diametralnie zmieniły tę sytuację? Jaki jest obecnie najtańszy kredyt hipoteczny i gdzie szukać ciekawych promocji? Wystarczy przyjrzeć się ofertom kilku czołowych banków i prześledzić współczesne realia na rynku finansowym.

Aktualny ranking kredytów hipotecznych

Popularna hipoteka jest ofertą skierowaną do podmiotów, które starają się o kupno lub budowę nieruchomości, nie posiadając na ten cel wystarczających środków własnych. Bank, przyznając kredyty hipoteczne, z prawnego punktu widzenia jest właścicielem nabytych nieruchomości aż do momentu całkowitej spłaty zadłużenia. Dla niektórych konsumentów jest to jednak jedyny sposób na zdobycie niezależności mieszkaniowej w przyszłej perspektywie. Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem długoterminowym, które najczęściej zaciąga się na okres 30 lat i które opiewa na sporą sumę pieniężną. Aby sprawdzić, które oferty bankowe wypadają najkorzystniej z punktu widzenia konsumenta, warto przeprowadzić symulację opartą na odgórnie przyjętym ujednoliconym okresie kredytowania oraz ustalając konkretną kwotę kredytu np. 300 tysięcy złotych na okres wspomnianych 30 lat.

  1. Bardzo wysoko w internetowych rankingach kredytowych znajduje się obecnie Kredyt Własny Kąt Hipoteczny PKO BP z RRSO 9,74% oraz oprocentowaniem 8,81%. Jak informuje Związek Banków Polskich PKO BP obsługuje ponad 40% kredytów mieszkaniowych dla klientów detalicznych w Polsce, więc może sobie pozwolić na sporą swobodę ofertową. W ramach propozycji hipotecznej PKO BP oferuje m.in. 0% prowizji, finansowanie do 100% wartości nieruchomości, wakacje kredytowe raz w roku oraz tzw. opcję bilansującą. Ta ostatnia polega na możliwości zmniejszenia zobowiązania z tytułu kredytu na dom lub mieszkanie ze względu na posiadane środki na rachunku osobistym. Bank ma również ułatwiać potencjalne przewalutowania kredytów.
  2. Wysoko plasuje się również Megahipoteka Alior Banku. W tym przypadku RRSO wynosi 10,68%, zaś oprocentowanie 8,89%. Nie wymaga się prowizji. Alior Bank dopuszcza możliwość finansowania innych celów z kredytu mieszkaniowego. Ponadto, klienci mogą zawiesić spłatę zobowiązania do 6 miesięcy w roku nawet przez okres łączny do 5 lat. Jest to kredyt z okresowo stałą stopą oprocentowania, co ma dać konsumentom gwarancję, iż w ciągu 7 najbliższych lat wysokość oprocentowania nie ulegnie zmianie. O kredyt hipoteczny w Alior Banku mogą starać się osoby uzyskujące dochody za granicą (także w macierzystej walucie kraju, w którym aktualnie te osoby przebywają).
  3. Jako jeden z tańszych produktów wskazuje się również Kredyt Hipoteczny ING Banku Śląskiego. RRSO wynosi tam 9,46%. Bank pobiera prowizję na poziomie 1%. Kredyt hipoteczny można przeznaczyć nie tylko na zakup lub budowę nieruchomości, ale także na jej remont, wykończenie, etc. Nie trzeba korzystać z żadnych innych produktów bankowych, aby ubiegać się o finansowanie. Dobrowolne jest ubezpieczenie kredytu, zaś w ofercie banku znajdują się także dodatkowo promocyjne kredyty na hipotekę.

Chcesz szybko sprawdzić, jaki kredyt hipoteczny będzie najtańszy? Skorzystaj z naszego kalkulatora kredytowego.

Czy warto kierować się rankingami przy wyborze kredytu hipotecznego?

Decyzja o zaciągnięciu tak dużego zobowiązania, jakim jest kredyt hipoteczny, musi być gruntownie przemyślana i nie może polegać na przeglądaniu porównywarek w internecie. Porównanie wybranych ofert nie może zasadzać się wyłącznie na badaniu RRSO, czy wysokości oprocentowania. Z punktu widzenia konsumenta bardzo ważna jest faktyczna kwota, jaką trzeba będzie ostatecznie spłacić oraz wysokość raty miesięcznej. Trzeba także zwracać uwagę na dodatkowe bonusy, chociażby w postaci wakacji kredytowych. Niektóre banki ich nie oferują, a w zamian za to dozwalają wyłącznie na karencję w spłacie rat, co wiąże się z dodatkowymi opłatami i prowizjami. Te wszystkie czynniki mają istotny wpływ na rzeczywistą wysokość zobowiązania do spłaty. W celu sprawdzenia i porównania ofert różnych instytucji finansowych warto korzystać z internetowych porównywarek kredytowych.

Większość konsumentów w konfrontacji z bankami czuje się niepewnie i nie dysponuje specjalistyczną wiedzą, aby zrozumieć zawiłości finansowe. Dlatego też warto korzystać z pomocy profesjonalnych doradców kredytowych w swoim mieście. Najlepiej szukać takich pośredników, którzy są obiektywni i niezależni, więc znajdą produkt naprawdę dopasowany do preferencji danego klienta, nie kierując się przy tym własnym interesem.

Prognozy wzrostu rat kredytów w przyszłych latach

Wielu kredytobiorców z niepokojem spogląda na rosnące wartości WIBOR, podwyżki stóp procentowych NBP oraz poziom inflacji. Analitycy HRE Investments dobitnie pokazują, iż kredyty hipoteczne niepokojąco wzrastają, gdyż jeszcze w 2021 roku raty hipoteki były niemal o połowę niższe niż obecnie, a tendencja wzrostowa zdaje się nie mieć końca. Teoretycznie najbardziej uderza to w kredytobiorców, którzy już jakiś czas temu zaciągnęli zobowiązania, bo muszą je sukcesywnie spłacać, pomimo niekorzystnych zjawisk ekonomicznych. Jednak droższe kredyty hipoteczne oznaczają również to, że mniej nowych klientów będzie mogło sobie na nie pozwolić. Jeśli utrzymają się te tendencje, banki będą musiały szukać nowych sposobów na przyciągnięcie klientów, których stać na kredyt. Na razie doraźnie próbuje się łagodzić wzrost cen za pomocą obniżania marży.