Porady 23 października 2021

Najtańszy kredyt hipoteczny

Dla dużej grupy osób wybudowanie własnego domu lub zakup wymarzonego mieszkania możliwy jest wyłącznie poprzez zaciągnięcie zobowiązania pieniężnego w banku. Od wielu już lat najpopularniejszym rodzajem kredytu na powyższe cele jest kredyt hipoteczny, charakteryzujący się niskim oprocentowaniem oraz możliwością zaciągnięcia go na długi okres czasu (nawet na 35 lat). Wszystkie kwestie związane z kredytem hipotecznym, w tym czas oczekiwania na decyzję kredytową, prawo do rezygnacji z podpisanej umowy czy możliwość wcześniejszej spłaty kredytu reguluje ustawa z dnia 23.03.2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, której nadrzędnym celem jest wzmocnienie i ochrona pozycji kredytobiorców przy jednoczesnym zwiększeniu transparentności ofert kredytodawców.

najtańszy kredyt hipoteczny

Dla wielu konsumentów dużą trudnością jest wybór najtańszej i najkorzystniejszej oferty. Dlatego warto zgłębić wiedzę na ten temat, aby skutecznie porównywać oferty banków i dowiedzieć się, jak wybrać najtańszy kredyt hipoteczny, na które warunki zwrócić szczególną uwagę oraz jak zidentyfikować wszystkie koszty kredytu.

Jak wybrać najtańszy kredyt hipoteczny?

Aby odpowiedzieć sobie na pytanie, jak zaoszczędzić na kredycie hipotecznym trzeba poznać wszystkie elementy wchodzące w całkowity koszt kredytu hipotecznego.

Spora grupa osób ubiegających się o kredyt błędnie sądzi, że na całkowity koszt kredytu składają się wyłącznie WIBOR, czyli stopa procentowa, po jakiej banki udzielają pożyczek innym bankom oraz marża banku. Niezwykle istotną grupą kosztów są tzw. koszty pozostałe (towarzyszące), których zlekceważenie może być bardzo dotkliwe dla kredytobiorców.

WIBOR (Warsaw Inter Bank Offer Rate), czyli referencyjna wysokość oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym to wskaźnik, na który ani bank, ani kredytobiorca nie mają żadnego wpływu. Stopa referencyjna ustalana jest przez Radę Polityki Pieniężnej, działającą przy Narodowym Banku Polskim i jest odpowiedzią na zmiany zachodzące w gospodarce.

Marża banku to rzeczywisty zysk banku za udzielone zobowiązanie. Marża przy kredycie hipotecznym zależy wyłącznie od decyzji banku, a na jej wysokość wpływ może mieć kilka istotnych czynników: stosunek zaciągniętego zobowiązania do całkowitej wartości nieruchomości(wkład własny), zakup przez kredytobiorcę dodatkowych produktów bankowych (konto osobiste, karta kredytowa) czy indywidualna sytuacja finansowa kredytobiorcy (pozytywna historia finansowa lub wysoka zdolność kredytowa).

Analizując marżę banku warto podkreślić, że marża nie jest tożsama z prowizją. Marża jest częścią składową każdej raty kredytu, podczas gdy prowizja jest opłatą jednorazową ponoszoną w momencie zawierania umowy o kredyt hipoteczny. Wysokość obu tych opłat zależy wyłącznie od wewnętrznej polityki banku. Aby uatrakcyjnić ofertę stosunkowo często zdarza się, że banki rezygnują z pobierania prowizji.

O ile kredytobiorca nie ma wpływu na wartość stopy referencyjnej o tyle może negocjować wysokość marży poprzez wykazanie wysokiej zdolności kredytowej, przedstawienie pozytywnej historii kredytowej oraz potwierdzenie stabilności zatrudnienia, zakup dodatkowego produktu w postaci konta osobistego, karty kredytowej czy ubezpieczenia kredytu hipotecznego.

Poza stawką WIBOR oraz marżą (lub prowizją banku) warto prześledzić też koszty dodatkowe kredytu hipotecznego. Najczęściej koszty te związane są z wcześniejszą spłatą kredytu, zmianami w harmonogramie spłat czy zakupem produktów dodatkowych (opłaty miesięczne lub roczne kart debetowych i kredytowych), ubezpieczeniami związanymi z kredytem (ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenia ochronne – np. na życie, od utraty pracy, od niezdolności do pracy).

Jak skutecznie porównać oferty banku, aby zidentyfikować wszystkie koszty kredytu?

Aby prawidłowo porównać ofertę kredytu hipotecznego w kilku bankach należy zawsze weryfikować RRSO, czyli całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym [2]. RRSO to najbardziej rzetelny wskaźnik dotyczący kosztów kredytu, dzięki któremu można zestawić ze sobą różne oferty bankowe bez obawy, że któreś koszty pozostaną ukryte.

Ustawa o kredycie konsumenckim wskazuje jasno, jak wyliczać rzeczywistą roczną stopę oprocentowania kredytu (RRSO) i w tym celu udostępnia konkretny wzór dla tej analizy. Dla osób, dla których wydaje się on skomplikowany dostępne są gotowe kalkulatory internetowe, które szybko wyliczą wskaźnik RRSO typując najlepszą ofertę bankową indywidualnie dopasowaną do profilu i potrzeb przyszłego kredytobiorcy.

Oprocentowanie stałe czy zmienne?

Podstawowym rodzajem oprocentowania stosowanym przez polskie banki w przypadku kredytów hipotecznych jest oprocentowanie zmienne, czyli takie, które składa się ze zmiennej stopy procentowej (tzw. stawki referencyjnej WIBOR) i stałej marży banku. W praktyce oznacza to, że każdorazowa zmiana stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej wpłynie na wysokość raty kredytu.

Na rynku produktów bankowych są również dostępne kredyty hipoteczne z oprocentowaniem stałym, czyli niezmiennym w trakcie trwania okresu umowy. Warto tu podkreślić, że kredyt z oprocentowaniem stałym zawsze będzie droższy od tego o zmiennym oprocentowaniu, gdyż bank przejmuje na siebie całe ryzyko związane z ewentualnym podwyższeniem stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Co więcej, oprocentowanie stałe oferuje zaledwie kilka banków, co znacząco zawęża obszar poszukiwań korzystnej oferty i praktycznie żaden z banków nie udziela go na cały okres kredytowania (najczęściej wyłącznie do pięciu pierwszych lat).

Odpowiedź na pytanie, który rodzaj oprocentowania będzie korzystniejszy, jest niezwykle trudna. Wszystko zależy bowiem od tego w jakim tempie i jak będą zmieniać się stawki referencyjne, które zależą w ogromnej mierze od sytuacji gospodarczej. W przypadku, gdy WIBOR będzie spadać lub pozostanie na niezmienionym poziomie, wówczas bardziej opłacalnym dla kredytobiorcy będzie oprocentowanie zmienne kredytu. Jeśli zaś stawki referencyjne będą rosnąć może okazać się, że kredyt ze stałym oprocentowaniem będzie opcją bardziej odpowiednią (wszystko jednak będzie zależeć od wysokości wzrostów i ich tempa).

Raty równe czy malejące?

Rodzaj raty przy spłacie kredytu hipotecznego wpływa nie tylko na całkowity koszt zobowiązania finansowego, ale również na pewną swobodę w dysponowaniu budżetem domowym i wydolność finansową w całym okresie kredytowania.

Rata równa zwana annuitetową charakteryzuje się tym, że na samym początku spłaty kredytu większą część raty stanowią odsetki naliczone od całości kapitału. Oznacza to, że kredytobiorca wolniej spłaca część kapitałową i na początku okresu kredytowania wysokość takiej raty będzie mniejsza niż w przypadku raty malejącej. Proporcjonalnie do spłaty kolejnych rat kredytu hipotecznego rośnie udział części kapitałowej, której regularne spłacanie zmniejsza wysokość odsetek.

Rata malejąca tym różni się od annuitetowej, że część kapitałowa podzielona jest na równe raty podczas całego okresu trwania umowy kredytowej. Wysokość odsetek jest więc zależna od pełnej kwoty kapitału: im niższy kapitał, tym niższe odsetki. W przypadku rat malejących rata zmniejsza się wraz z regulowaniem zobowiązania.

Decyzja o wyborze rodzaju raty powinna być przemyślana i dopasowana do indywidualnej sytuacji finansowo-życiowej kredytobiorcy oraz do jego wieku. Jedna i druga forma rat ma swoje wady i zalety. Malejące raty są w całym okresie trwania umowy kredytowej wypadają korzystniej na tle rat annuitetowych, jednak w początkowym okresie kredytowania będą one wyższe, co bardziej obciąży domowy budżet i bezpośrednio przełoży się na płynność finansową kredytobiorcy. Ten rodzaj rat szczególnie polecany jest osobom, które swój kredyt będą kończyć spłacać na emeryturze, gdzie wpływy do domowego budżetu będą bez wątpienia niższe. 

Jaki okres kredytowania będzie najlepszy?

Podejmując decyzję o zaciągnięciu kredytu hipotecznego, warto dokładnie przemyśleć okres jego spłaty. Optymalny okres determinowany jest przez kilka istotnych czynników. Pierwszym w z nich jest zdolność kredytowa. Im niższa zdolność tym korzystniejszy dłuższy okres kredytowania. Jeśli zdolność kredytowa jest wysoka, zatrudnienie pewne i stabilne, a wyższe raty miesięczne nie są zagrożeniem dla budżetu domowego i wydatków stałych wówczas warto zdecydować się na krótszy okres kredytowania. Krótszy okres kredytowania choć wiąże się z wyższą ratą miesięczną pozwala zmniejszyć całkowity koszt kredytu i umożliwia szerszy dostęp do pozostałych produktów bankowych na preferencyjnych warunkach (np. możliwość szybszej spłaty kredytu). Jest on szczególnie dedykowany dla osób z wysokim wkładem własnym chcących jedynie uzupełnić brakujące środki finansowe na zakup mieszkania czy budowę domu.

Warto przy tym podkreślić, że kluczowy przy ustalaniu okresu spłaty kredytu jest wiek kredytobiorcy – im starsza osoba tym trudniej zaciągnąć wieloletnie zobowiązanie finansowe w postaci kredytu hipotecznego.

Wiedza na temat części składowych kredytu hipotecznego, różnicy w oprocentowaniu czy rodzaju rat oraz optymalne dopasowanie okresu spłaty zobowiązania pozwalają zrealizować marzenia o budowie domu czy zakupie upragnionego mieszkania bez ryzyka niewypłacalności czy silnych zaburzeń w stabilności domowego budżetu. Warto analizować oferty banków, śledzić sytuację finansową w kraju i każdorazowo negocjować wysokość marży czy zakup innych produktów bankowych na korzystniejszych warunkach. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości lub problemów z kalkulacją oferty można skorzystać z usług eksperta kredytowego. Kredyt hipoteczny najczęściej zaciąga się na kilkanaście długich lat, dlatego tak ważne jest, aby zadbać o bezpieczeństwo i komfort finansowy swój i swojej rodziny.

W jaki sposób obniżyć ratę kredytu hipotecznego?

Decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego jest poważnym zobowiązaniem na wiele lat. Nic dziwnego, że większość osób chce sobie je w jakiś sposób ułatwić i możliwie jak najkorzystniej dla siebie wybrać daną ofertę banku. Znajomość powyżej omawianych pojęć i ogólne rozeznanie w rynku finansowym pomaga świadomie zarządzać swoimi finansami. Czy istnieją uniwersalne sposoby na to, by obniżyć ratę kredytu? Warto rozważyć pewne działania. Należy to nich:

  • negocjowanie warunków – koszty, które warto negocjować podczas wizyty w banku to marża i prowizja; lepsze warunki kredytu wpływają na ostateczne zaoszczędzenie sporej sumy; skorzystanie z usługi pośrednika da większą gwarancję sukcesu podczas negocjacji,
  • wydłużenie okresu spłaty – pozwala to obniżyć raty kredytu i wpłynąć na mniejsze obciążenie budżetu domowego; warto jednak pamiętać, że mniejsze zobowiązania comiesięczne to wyższe odsetki – a więc i wyższa wartość kredytu,
  • wyższy wkład własny – wniesienie wyższego wkładu własnego pozwala zmniejszyć kapitał kredytu.

Przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego warto skorzystać z usług doradcy kredytowego, który zasugeruje najlepsze dla kredytobiorcy opcje. Przydatną funkcją są również kalkulatory kredytowe, z których skorzystać można za pośrednictwem strony internetowej.