Co ma wpływ na koszt i wysokość raty kredytu hipotecznego?

Uzyskanie korzystnych warunków umowy kredytowej wpływa na komfort późniejszego spłacania zobowiązań finansowych. Comiesięczne koszty, które należy uiszczać w określonym terminie to rutyna, która towarzyszy przez wiele lat po zaciągnięciu kredytu. Warto zadbać o to, by raty były jak najbardziej korzystne, a kredyt najtańszy. Jakie są ich rodzaje i co wpływa na ich wysokość?

Czym jest rata kredytu hipotecznego?

Ratę kredytu hipotecznego (także gotówkowego i konsolidacyjnego) można określić jako koszt zobowiązania materialnego, który jest nałożony na kredytobiorcę. Zaciągając kredyt, trzeba liczyć się z terminowym spłacaniem owych zobowiązań. Bank ustala z klientem, do którego dnia danego miesiąca należy uregulować ratę.

Rata kredytu hipotecznego składa się z dwóch części – kapitałowej i odsetkowej. Część kapitałowa to suma, którą pożycza się od banku (kapitał) i która przekazywana jest na spłatę zobowiązania. Z kolei część odsetkowa to dodatkowe koszty kredytu (np. prowizja, oprocentowanie, ubezpieczenie), czyli zysk dla banku i opłata za udzielenie pożyczki. Wymienione części mają niemałe znaczenie w określaniu wysokości rat kredytu.

Jakie części kredytu hipotecznego mają wpływ na wysokość raty?

Wspomniane wcześniej dwie części raty kredytu zawierają w sobie jeszcze inne elementy i wzajemnie na siebie wpływają. Rata, którą spłaca się co miesiąc nie jest więc z góry ustaloną kwotą, która nie ulega zmianie. Jej wysokość może się modyfikować, a wpływ na to mają m.in. poszczególne części raty. Warto zdawać sobie sprawę z istotności określonych czynników, by móc dopasować ratę kredytu do własnych możliwości finansowych.

Wraz z postępującym regulowaniem zobowiązań kredytowych zmienia się to, jaką część raty stanowią odsetki, a jaką kapitał.

Wysokość części kapitałowej to składowa trzech aspektów: rodzaju rat (raty malejące lub równe), pożyczonej kwoty oraz okresu spłaty kredytu. Od części kapitałowej odliczana jest część odsetkowa – a rata odsetkowa jest bezpośrednio związana z oprocentowaniem kredytu.

Jednostką oprocentowania – jak nie trudno się domyślić – jest procent (np.3,61%). Na oprocentowanie składa się:

• marża banku
  Stała wartość, która jest ustalana indywidualnie przez konkretny bank. Określa zysk dla banku za udzielony klientowi kredyt. Podpisując umowę kredytową ma się pewność, że marża nie ulegnie zmianie. Dodatkowo, możliwe bywa jej negocjowanie.
• stawka referencyjna WIBOR
  Jest zmienna i niezależna od banku, przez co nie da się jej negocjować. Zależy od sytuacji gospodarczej w kraju i polityki finansowej państwa. W celu ustalenia pewnego rodzaju stałości podczas spłaty rat kredytu, banki posługują się najczęściej stopą WIBOR 3M, która pozwala zaplanować wysokość raty z trzymiesięcznym wyprzedzeniem.

O wysokości zobowiązania finansowego nie decyduje wyłącznie oprocentowanie stałe lub zmienne, ale także prowizja i marża oraz koszty dodatkowe, które trzeba uiścić na rzecz banku. Zaliczyć do nich można ubezpieczenie kredytu.

Raty malejące i raty równe – dylemat, który należy rozstrzygnąć przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego

Omawiając czynniki, które mają wpływ na wysokość rat kredytu hipotecznego, nie sposób pominąć rodzaju rat – rat malejących i rat równych, które są nierozerwalnie związane z omawianym wcześniej kapitałem i odsetkami. Przed podjęciem decyzji o wzięciu kredytu należy zastanowić się, która opcja jest korzystniejsza. Warto zaznaczyć, że w wielu przypadkach jest to bardzo indywidualna kwestia, która uzależniona jest od preferencji klienta i jego możliwości finansowych.

Raty malejące – jak sama nazwa wskazuje – pozwalają stopniowo zmniejszać kwotę comiesięcznego zobowiązania. Kredytobiorca decyduje się wtedy na ponoszenie większych kosztów rat kredytu na początku okresu spłaty, by potem cieszyć się mniej dotkliwymi w opłacaniu zobowiązaniami. Ten rodzaj raty daje możliwość szybszej spłaty kredytu, jednak wiąże się też z początkowym sporym obciążeniem budżetu – a na to nie każdy może sobie pozwolić. W przypadku wyboru raty malejącej warto również wziąć pod uwagę to, że z jednej strony finalnie oszczędza się pewną kwotę (kredyt hipoteczny z ratą malejącą jest niższy), ale też zmniejsza swoją zdolność kredytową.

Rata kapitałowa ma w tym przypadku stałą wartość, a odsetkowa zmniejsza się wraz z trwaniem okresu kredytowania.

Z kolei wybór rat równych (inaczej annuitetowych) gwarantuje utrzymanie stałej kwoty zobowiązań finansowych przez cały okres spłaty. Tutaj jednak należy zaznaczyć, że istnieją wyjątki – jeśli zmieni się stopa oprocentowania, wysokość rat także może się zmodyfikować, nawet mimo wybory rat równych. Postawienie na raty równe sprawia, że trzeba zapłacić bankowi więcej pieniędzy niż w przypadku rat malejących. W zamian za to otrzymuje się jednak lepszą zdolność kredytową.

Rata odsetkowa ma tutaj stałą wartość, a kapitałowa rośnie wraz z postępującym spłacaniem zobowiązania.

W jaki sposób obniżyć ratę kredytu hipotecznego?

Decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego jest poważnym zobowiązaniem na wiele lat. Nic dziwnego, że większość osób chce sobie je w jakiś sposób ułatwić i możliwie jak najkorzystniej dla siebie wybrać daną ofertę banku. Znajomość powyżej omawianych pojęć i ogólne rozeznanie w rynku finansowym pomaga świadomie zarządzać swoimi finansami. Czy istnieją uniwersalne sposoby na to, by obniżyć ratę kredytu? Warto rozważyć pewne działania. Należy to nich:

• negocjowanie warunków – koszty, które warto negocjować podczas wizyty w banku to marża i prowizja; lepsze warunki kredytu wpływają na ostateczne zaoszczędzenie sporej sumy; skorzystanie z usługi pośrednika da większą gwarancję sukcesu podczas negocjacji,
• wydłużenie okresu spłaty – pozwala to obniżyć raty kredytu i wpłynąć na mniejsze obciążenie budżetu domowego; warto jednak pamiętać, że mniejsze zobowiązania comiesięczne to wyższe odsetki – a więc i wyższa wartość kredytu,
• wyższy wkład własny – wniesienie wyższego wkładu własnego pozwala zmniejszyć kapitał kredytu.

Przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego warto skorzystać z usług doradcy kredytowego, który zasugeruje najlepsze dla kredytobiorcy opcje. Przydatną funkcją są również kalkulatory kredytowe, z których skorzystać można za pośrednictwem strony internetowej.

Marcin Janczewski

Doradca finansowy i kredytowy Marcin Janczewski. Jestem pomysłodawcą i założycielem firmy finansowi.pl. Od ponad dziesięciu lat zajmuję się pomaganiem klientom w uzyskaniu najkorzystniejszej oferty kredytów hipotecznych i gotówkowych.

Zdaję sobie sprawę, że priorytety i oczekiwania Klientów są różne, dlatego do każdego z Nich podchodzę indywidualnie. Ze swojej strony oferuję rzetelne i obiektywne podejście, pełen profesjonalizm oraz zaangażowanie.

Podczas pierwszego spotkania zbieram wszystkie niezbędne informacje, które pomogą mi ustalić preferencje i oczekiwania, a także wyliczyć zdolność kredytową. Za moim pośrednictwem Klienci uzyskali finansowanie w bankach na łączną kwotę przekraczającą 250 milionów złotych.