Wskaźnik LTV – co to jest i jak go obliczyć?

Osoby, które starają się i pozyskanie kredytu hipotecznego, doskonale zdają sobie sprawę z tego, że droga do jego otrzymania nie jest prosta i wymaga spełniania wielu, często dość wymagających warunków. Jest to zobowiązanie wieloletnie, z czym należy liczyć się biorąc kredyt hipoteczny. Jeszcze przed złożeniem wniosku warto dowiedzieć się, czym jest wskaźnik LTV. To ważne, bowiem ma on ogromny wpływ na całkowite koszty kredytu. 

Co warto wiedzieć o wskaźniku LTV?

Wskaźnik LTV zawsze podawany jest w wartości procentowej i znajduje się w każdym szczegółowym opisie warunków kredytu hipotecznego. Dlatego decydując się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego warto wiedzieć, czym jest ten wskaźnik.

LTV (Loan To Value) można przetłumaczyć z języka angielskiego jako pożyczka od wartości. Najprościej można stwierdzić, że wskaźnik ten do nic innego jak stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia. LTV najczęściej dotyczy nieruchomości, a co za tym idzie dotyczy głównie kredytów hipotecznych, znacznie rzadziej gotówkowych. Dzięki wskaźnikowi instytucje udzielające kredytów są w stanie dokonać oceny ryzyka kredytowego. By ograniczyć ryzyko banki starają się dołożyć wszelkich starań, aby udzielać kredytów wyłącznie tym jednostkom, które posiadają odpowiednią zdolność i będą w stanie terminowo spłacić zaciągnięte zobowiązanie. 

Najlepszym sposobem na zrozumienie tego, czym w praktyce jest wskaźnik LTV, jest przedstawienie konkretnych przykładów. W przypadku LTV na poziomie 80% bank będzie bardziej ryzykował niż w przypadku wskaźnika LTV wynoszącego 50%. Jest to związane z tym, że istnieje możliwość zmniejszenia wartości zabezpieczenia na przestrzeni lat (a należy pamiętać o tym, że kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem na długie lata), co może znacząco wpłynąć na trudności w pokryciu zaciągniętego zobowiązania. 

Wysokość wskaźnika LTV zależy tak naprawdę od dwóch czynników:

• kwoty kredytu,
• wartości zabezpieczenia. 

W wielu przypadkach na wysokość wskaźnika LTV ma również wpływ wartość wkładu własnego kredytobiorcy. 

Bankom zależy na tym, by ryzyko braku spłaty udzielanych przez nich kredytów było możliwie jak najniższe, dlatego też dokładają wszelkich starań, aby wskaźnik LTV był możliwie na jak najniższym poziomie. Z tego też względu wprowadzono między innymi ograniczenia dotyczące maksymalnego poziomu wskaźnika. Nie ma tu jednej odgórnie narzuconej wartości, każda placówka może decydować o tym indywidualnie. Jeszcze do niedawna limit wynosił 100%, jednak w ostatnim czasie pułap został obniżony średnio do 80-90%. Taka zmiana związana była nie tylko z wewnętrznymi decyzjami pożyczkodawców. Wpływ na to miały również zalecenia wystosowane przez Komisję Nadzoru Finansowego, w związku z kryzysem finansowym spowodowanym udzielaniem zbyt wielu kredytów hipotecznych z wysokim ryzykiem, który miał miejsce w latach 2007-2009. 

Jaka jest zależność pomiędzy wskaźnikiem LTV a wysokością wkładu własnego? 

Jak już wiadomo wskaźnik LTV jest stosunkiem wysokości wnioskowanego kredytu do wartości zabezpieczania. Dlatego też jak łatwo się domyślić, wysokość wkładu własnego ma bardzo duży wpływ na jego końcową wartość. Jeżeli maksymalny próg LTV przy nie wyłączającym  wkładzie własnym zostanie przekroczony można go nieco obniżyć do wymaganego poziomu – tu warunkiem jest skorzystanie z ubezpieczenia. Warto jednak zadbać o to, by w miarę możliwości wkład własny do kredytu hipotecznego był możliwie jak najwyższy.  Większy wkład to niższy parametr LTV, co będzie miało bezpośredni wpływ na ogólne koszty kredytu.

Jak obliczyć wartość wskaźnika LTV?

Znając podstawowe dane dotyczące kredytu można w prosty i szybki sposób samodzielnie obliczyć wartość wskaźnika LTV. Jednak aby możliwe było wykonanie takiego działania, koniecznie trzeba znać kwotę wnioskowanego kredyt oraz wartość nieruchomości. 

Aby obliczyć wartość wskaźnika LTV należy wysokość udzielonego kredytu podzielić przez wartość nieruchomości. Uzyskany wynik należy pomnożyć przez 100%. 

Czy wartość wskaźnika LTV jest stała czy może ulec zmianie w okresie kredytowania?

Wiele osób decydujących się na kredyt hipoteczny, które orientują się, czym jest wskaźnik LTV zastanawia się nad tym, czy w czasie spłacania zaciągniętego zobowiązania jego wysokość może ulec zmianie. Odpowiedź na to pytanie jest jednoznaczna. Tak może. Dzieje się tak ze względu na regularną spłatę kapitału czy zmianę wartości nieruchomości, a niekiedy nawet związane jest to z wahaniami kursów kredytów walutowych.

Jak wartość wskaźnika LTV wpływa na koszty kredytowania?

Instytucje finansowe bardzo chętnie udzielają wszelkiego rodzaju pożyczek i kredytów, jednak zależy im na tym, aby transakcja była obarczona możliwie jak najmniejszym ryzykiem. Dlatego też osoby, w przypadku których wskaźnik LTV jest zbyt wysoki muszą liczyć się z tym, że mogą nie otrzymać oczekiwanego finansowania. Warto jednak wiedzieć, że pomimo zbyt dużego LTV możliwość uzyskania potrzebnych pieniędzy nie znika, jednak konieczne staje się spełnienie dodatkowych warunków. Chodzi tu przede wszystkim o:

• dodatkowe ubezpieczenie zaproponowane przez instytucję finansową. Jest to praktyka stosowana najczęściej w przypadkach, w których wkład własny do kredytu jest stosunkowo niewielki. Kredytobiorca w pierwszym okresie spłaty zobowiązania płaci dodatkową stawkę za ubezpieczenie;
• wyższą marżę. W przypadku zbyt wysokiego LTV należy liczyć się z tym, że instytucja udzielająca finansowania dla zabezpieczenia swoich interesów związanych z dużym ryzykiem udzielenie kredytu narzuca na kredytobiorcę wyższą marżę niż w przypadkach, gdy wskaźnik LTV ma zdecydowanie korzystniejszą wartość. Warto tu pamiętać o tym, że marża jest czynnikiem niezmiennym, a więc będzie obowiązywała przez cały okres spłaty kredytu. Wyjątkami są sytuacje zawarte w umowie, jak na przykład niższa marża przy początkowej fazie kredytu.

LTV jest niezwykle ważnym wskaźnikiem w kredytach hipotecznych, o czym warto pamiętać, szczególnie mając w planach zaciągnięcie takiego zobowiązania. Im wartość LTV jest niższa, tym kredytobiorca w oczach instytucji finansowej jest bardziej wiarygodny, a co za tym idzie nie tylko ma szansę na uzyskanie kredytu w oczekiwanej wysokości, ale również otrzymanie go na korzystnych warunkach. Niższe koszty kredytu to oszczędność, którą można przeznaczyć na mnóstwo innych, znacznie ciekawszych niż spłata nadprogramowych zobowiązań kredytowych.

Marcin Janczewski

Doradca finansowy i kredytowy Marcin Janczewski. Jestem pomysłodawcą i założycielem firmy finansowi.pl. Od ponad dziesięciu lat zajmuję się pomaganiem klientom w uzyskaniu najkorzystniejszej oferty kredytów hipotecznych i gotówkowych.

Zdaję sobie sprawę, że priorytety i oczekiwania Klientów są różne, dlatego do każdego z Nich podchodzę indywidualnie. Ze swojej strony oferuję rzetelne i obiektywne podejście, pełen profesjonalizm oraz zaangażowanie.

Podczas pierwszego spotkania zbieram wszystkie niezbędne informacje, które pomogą mi ustalić preferencje i oczekiwania, a także wyliczyć zdolność kredytową. Za moim pośrednictwem Klienci uzyskali finansowanie w bankach na łączną kwotę przekraczającą 250 milionów złotych.