Kredyty hipoteczne – sposoby na podwyższenie zdolności kredytowej

Problem ze zdolnością kredytową to obecnie największe zmartwienie osób chcących dokonać zakupu swojej wymarzonej nieruchomości i chcą ten zakup sfinansować kredytem hipotecznym. Jakże często okazuje się, że bank proponuje wyłącznie ułamek kwoty niezbędnej na zakup. Różnicę doskonale obrazuje poniższy przykład. Jeszcze we wrześniu zeszłego roku gospodarstwo domowe składające się z dwóch osób pracujących, bez żadnych zobowiązań kredytowych z dochodem łącznym 13 tys. zł miesięcznie mogło liczyć na ponad 1,25 mln zł kredytu hipotecznego. Dziś banki zaoferują ok 700 tyś.

Co wpłynęło na tak duże obniżenie zdolności kredytowej?

Zdolność kredytowa to nic innego jak sprawdzenie, prześwietlenie przez bank sytuacji finansowej potencjalnego kredytobiorcy. Bank przygląda się wówczas takim aspektom finansowym klienta jak: wysokość jego dochodów i forma zatrudnienia, miesięczne koszty utrzymania, inne miesięczne zobowiązań w postaci np. zadłużeń w innych bankach czy zasądzonych przez sąd alimentów. Dysponując takimi szczegółowymi danymi na temat sytuacji finansowej klienta, bank jest w stanie obliczyć przybliżony stosunek jego przychodów do wydatków w skali miesiąca, by na tej podstawie stwierdzić, czy będzie go stać na regularne spłacanie rat kredytu.

Co wpłynęło na tak duży spadek poziomu zdolności kredytowej? Można wskazać 2 czynniki: podniesienie przez Radę Polityki Pieniężnej poziomu stóp procentowych oraz rekomendacje i zalecenie Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego.

Bezpośredni wpływ na wysokość rat kredytowych a tym samym zdolność kredytową ma WIBOR (składnik oprocentowania kredytów hipotecznych), który jest pochodną poziomu stóp procentowych ustalonych przez RPP. Należy zauważyć, że we wskazanym na wstępie przykładzie zdolność kredytowa naszego gospodarstwa domowego we wrześniu 2021 opiera się o wskaźnik WIBOR na poziomie 0,24%. Dziś ten wskaźnik wynosi 7,16%. Oznacza to wzrost oprocentowania o 6,92%.

Drugim czynnikiem, który wpłynął na zmniejszenie zdolności kredytowej są rekomendacje i zalecenie Komisji Nadzoru Finansowego. Należy wskazać co najmniej 2 z nich. Rekomendacja S obowiązująca banki od czerwca 2021 zmieniła maksymalny okres kredytowania, dla którego wyliczana jest zdolność kredytowa z 30 na 25 lat. Oznacza to, że bank wyliczając zdolność kredytową dla klienta chcącego zaciągnąć kredyt na okres 30 lat musi przyjąć okres spłaty 25 lat. Skrócenie okresu kredytowania podnosi wysokość raty, a tym samym obniża zdolność kredytową. Druga zmiana, która dotknęła kredytobiorców to zalecenie UKNF z marca 2022. Organ nadzoru zalecił, żeby w procesie oceny zdolności kredytowej wszystkie banki przyjmowały minimalną zmianę poziomu stopy procentowej o 5 p.p. Oznacza to, że jeśli w dniu badania zdolności kredytowej oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosi 9% to bank powinien przyjąć wysokość raty odpowiadającej oprocentowaniu na poziomie 14%. 

Wnioskując o kredyt mamy kilka możliwości poprawienia swojej zdolności kredytowej.

Pierwszym z nich jest redukcja swoich aktualnych zobowiązań kredytowych. Możemy to osiągnąć spłacając swoje dotychczasowe kredyty lub konsolidując kilka zobowiązań w jedno i wydłużając okres kredowania.

Kredytobiorca może też zwiększyć maksymalną kwotę kredytu poprzez dołączenie do kredytu innego kredytobiorcy – może to być członek rodziny, partner.

Wysokość wkładu własnego może być również skutecznym sposobem na finalizację zakupu. Należy pamiętać, że minimalny wkład własny wymagany przez banki to 10% wartości nieruchomości. Zwiększając ten poziom jednocześnie zmniejszamy wartość kredytu niezbędną do finalizacji transakcji.

Kredytobiorca może zadbać też o pozytywną decyzję kredytową poprzez zwiększenie swojego dochodu – negocjacje z pracodawcą lub dołączenie dodatkowego dochodu w postaci np. dochodu z najmu posiadanej nieruchomości.

Jeśli potrzebujesz kredytu na dom lub mieszkanie skontaktuj się z nami. Sprawdzimy Twoją zdolność kredytową i znajdziemy rozwiązanie jak skutecznie poprawić poziom zdolności kredytowej.

Marcin Janczewski

Doradca finansowy i kredytowy Marcin Janczewski. Jestem pomysłodawcą i założycielem firmy finansowi.pl. Od ponad dziesięciu lat zajmuję się pomaganiem klientom w uzyskaniu najkorzystniejszej oferty kredytów hipotecznych i gotówkowych.

Zdaję sobie sprawę, że priorytety i oczekiwania Klientów są różne, dlatego do każdego z Nich podchodzę indywidualnie. Ze swojej strony oferuję rzetelne i obiektywne podejście, pełen profesjonalizm oraz zaangażowanie.

Podczas pierwszego spotkania zbieram wszystkie niezbędne informacje, które pomogą mi ustalić preferencje i oczekiwania, a także wyliczyć zdolność kredytową. Za moim pośrednictwem Klienci uzyskali finansowanie w bankach na łączną kwotę przekraczającą 250 milionów złotych.