Mieszkanie na Start i Bezpieczny Kredyt 2% – porównanie programów

Program Bezpieczny Kredyt 2% stopniowo odchodzi do lamusa. Choć kilkadziesiąt tysięcy wniosków wciąż czeka na rozpatrzenie, począwszy od stycznia, banki zawiesiły przyjmowanie nowych z powodu przekroczenia założonych limitów. W odpowiedzi na to rząd ogłosił następcę programu Bezpieczny Kredyt 2%. Robocza nazwa nowego programu to „Mieszkanie na Start”. W niniejszym artykule analizujemy założenia tego programu (które są obecnie przedmiotem konsultacji społecznych), wskazujemy różnice w porównaniu z poprzednim programem, podsumowujemy aktualne informacje oraz identyfikujemy obszary wymagające uzupełnień. 

Bezpieczny Kredyt 2% był adresowany do osób poniżej 45. roku życia (kryterium wieku musiało być spełnione przez co najmniej jednego kredytobiorcę), które planowały zakupić swoje pierwsze mieszkanie lub wybudować dom. W “Mieszkaniu na Start” ograniczenie wiekowe ma dotyczyć wyłącznie singli, których wiek nie przekracza 35 lat. W pozostałych przypadkach nie przewiduje się takiego ograniczenia. Nowością w porównaniu z poprzednim programem jest możliwość przystąpienia do niego przez osoby niebędące w formalnym związku i nieposiadające dzieci, pod warunkiem zadeklarowania prowadzenia wspólnego gospodarstwa domowego. W przypadku gospodarstw składających się z pięciu osób lub więcej, nie  ma obowiązywać warunek kupna pierwszego mieszkania, umożliwiając tym samym zakup większego lokalu. Założenia nowego programu poszerzają zatem grupę potencjalnych kredytobiorców. Definicja gospodarstwa domowego wymaga jednak doprecyzowania. Podobnie jak to czy limity będą zależne od liczby kredytobiorców oraz jaka może być maksymalna ilość kredytobiorców. 

Na przykład, czy matka samotnie wychowująca dwójkę dzieci będzie się kwalifikować jako gospodarstwo 1-osobowe czy 3-osobowe? Czy w przypadku gospodarstwa 5-osobowego z więcej niż dwójką dorosłych więcej osób, do kredytu może przystąpić więcej niż dwóch kredytobiorców aby poprawić zdolność kredytową?

W przypadku Bezpiecznego Kredytu 2% nie obowiązywały żadne limity dochodowe, a zdolność kredytowa była liczona w odniesieniu do raty malejącej z dopłatą, co znacznie zwiększało zdolność kredytową w porównaniu do kredytu tradycyjnego (w zależności od sytuacji, o 20 do 40%). W Mieszkaniu na Start będą obowiązywały limity dochodowe, a przekroczenie ich w niewielkim stopniu będzie nadal umożliwiać przystąpienie do programu (znaczne przekroczenie, z uwagi na zasadę złotówka za złotówkę, może sprawić, że przy pewnym poziomie przekroczenia limitu dochodowego, uczestnictwo w programie straci sens ekonomiczny). Limity dochodowe mają być następujące:

– Gospodarstwo jednoosobowe — 10 tysięcy złotych brutto,

– Dwuosobowe — 18 tysięcy złotych brutto,

– Trzyosobowe — 23 tysiące złotych brutto,

– Czteroosobowe — 28 tysięcy złotych brutto,

– Pięcioosobowe — 33 tysiące złotych brutto.

Nie wiemy jeszcze, jak dokładnie będzie liczona zdolność kredytowa w programie “Mieszkanie na start”, chociaż wszystko wskazuje na to,  że do jej wyliczenia będą przyjęte raty malejące, podobnie jak to miało miejsce przy Bezpiecznym Kredycie 2%. Raty malejące stanowią pewnego rodzaju zabezpieczenie (ze względu na szybszą spłatę kapitału) przed nadmiernym wzrostem raty w okresie po zakończeniu dopłat, ale wymagają wyższej zdolności, zwłaszcza w sytuacji gdy kwota kredytu będzie wyższa niż limit dopłat. 

W Bezpiecznym Kredycie 2%, maksymalna kwota kredytu (z wyjątkiem kredytu na dokończenie budowy domu) była ograniczona do 500 lub 600 tysięcy, a wysokość wkładu własnego wynosiła maksymalnie 200 tysięcy. Oznaczało to, że do programu kwalifikowały się nieruchomości o wartości maksymalnie 800 tysięcy. W Mieszkaniu na Start kwota kredytu nie jest formalnie ograniczona, ale obowiązywać będzie limit dopłat do kredytu, który będzie przedstawiał się następująco:

– Gospodarstwo jednoosobowe — 200 tysięcy złotych,

– Dwuosobowe — 400 tysięcy złotych,

– Trzyosobowe — 450 tysięcy złotych,

– Czteroosobowe — 500 tysięcy złotych,

-Pięcioosobowe — 600 tysięcy złotych.

– Za każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym limit dopłat będzie zwiększany o 100 tysięcy złotych. 

Dopłaty mają obowiązywać przez 10 lat. 

Ograniczenie maksymalnej kwoty kredytu wynikać będzie ze zdolności kredytowej i limitów dochodowych. Należy jednak pamiętać o limicie dopłat. Im wyższa kwota kredytu powyżej limitu, tym wyższe oprocentowanie całego kredytu i mniejszy wpływ dopłat na ogólny koszt kredytu. W przypadku Bezpiecznego Kredytu 2%, istniała możliwość połączenia go z programem Mieszkanie bez wkładu, co umożliwiało sfinansowanie nieruchomości do 500 tysięcy bez angażowania własnych środków. W “Mieszkaniu na Start” nie znamy wymogów co do wkładu własnego oraz jego maksymalnej wysokości, natomiast najprawdopodobniej będzie  możliwość połączenia tego programu z programem  Mieszkanie bez wkładu. 

Należy pamiętać, że możliwość sfinansowania nieruchomości nawet do 100% była jednym z elementów, który wpłynął na popularność poprzedniego programu (BK2%). Jednocześnie, jeśli program ma być skierowany do osób, które  były wykluczone z możliwości zaciągnięcia zwykłego kredytu ze względu na zdolność kredytową, brak odpowiednich oszczędności mógłby stanowić drugi blokujący element. 

Koszt Bezpiecznego Kredytu 2%, był jasno określony i wynosił około 2% przez 10 lat. Choć zależało to od oferty konkretnego banku, większość największych banków dostosowała ofertę do tego poziomu. W programie Mieszkanie na Start oprocentowanie kredytu będzie zależał od całkowitej kwoty kredytu oraz wysokości dopłat, które z kolei zależą od wielkości gospodarstwa domowego. Oprocentowanie w zakresie określonych dopłat będzie kształtować się następująco:

– Gospodarstwo jednoosobowe lub dwuosobowe – 1,5%,

– Trzyosobowe – 1%,

– Czteroosobowe – 0,5%,

– Pięcioosobowe – 0%.

W przeciwieństwie do Bezpiecznego Kredytu 2%, gdzie koszt w okresie dopłat był stosunkowo łatwy do określenia, w Mieszkaniu na Start będzie to zależne od rzeczywistej kwoty kredytu. Im wyższa będzie całkowita  kwota kredytu w stosunku limitu dopłat, tym wyższy koszt całego rozwiązania. 

Bez względu na ostateczny koszt kredytu, każdy, kto skorzysta z programu, będzie mógł liczyć na korzystniejsze warunki niż w przypadku zwykłego kredytu. Inną kwestią jest to czy na pewno warto czekać na start programu?  Może się bowiem okazać, że “Mieszkanie na Start” umożliwi zaciągnięcie tańszego kredytu ale jednocześnie przyjdzie nam zapłacić więcej za mieszkanie, których ceny przy okazji poprzedniego programu potrafiły wzrosnąć o 15%-20%. Ze względu na większą złożoność nowego programu nie ma jednej prostej odpowiedzi na tak zadane pytanie. Przed podjęciem decyzji warto swoją sytuację przeanalizować z Ekspertem Finansowym finansowi.pl, który na bezpłatnym spotkaniu pomoże określić zdolność kredytową oraz  porówna obecne oferty banków.